Belegging in onroerend goed!

Overdrachtsbelasting

Vastgoedbeleggers moeten steeds meer overdrachtsbelasting te betalen. Was deze in 2021 nog 6%, is deze gestegen tot 10,4% in 2023. Ongeacht wat voor een pand er wordt aangekocht. Of hoeveel woningen je hebt. 

Hierdoor is er ruimte gekomen om starters en doorstromers maximaal 2% overdrachtsbelasting te laten betalen. Waarbij kopers, jonger dan 35 jaar, zelfs een vrijstelling hebben van overdrachtsbelasting als de woning niet duurder is dan € 440.000.

Wijziging van de vermogensbelasting. Ook wel de box-3 heffing.

In 2022 is de box-3 heffing door een uitspraak van de Hoge Raad aangepast. In het oude stelsel werd verondersteld dat je op basis van je vermogen steeds meer aan beleggingen zou hebben. Particulieren die alleen spaargeld hadden, werden aangeslagen over rendement dat zij nooit met spaargeld konden halen.

Sinds 2023 wordt vermogensbelasting geheven op de werkelijke vermogensmix. Deze kan bestaan uit spaargelden, overige bezittingen en schulden. Spaarders betalen dus alleen over het lage forfaitaire rendement (0,36%) voor spaargeld.

Particulieren met (veel) beleggingen of onroerend goed betalen of deze overige bezittingen een forfaitair rendement van 6,17%.

Schulden die niet aftrekbaar zijn werden in het oude systeem, na aftrek van een drempel, in mindering gebracht van het vermogen. In het nieuw systeem wordt rekening gehouden met een forfaitaire rente op de schuld van 2,57%.

Voor een belegger met een vermogen in onroerend goed van € 500.000 die is gefinancierd met een lening van € 300.000 betekent het nieuwe stelsel dat, uitgaand van een belastingtarief van 32%, de betalen belasting van € 883 is gestegen naar € 3.348.

Overige wijzigingen die voor een belegger in onroerend goed van belang zijn:

• Het leegwaarderatio wordt verlaagd. Hierdoor wordt de korting op de WOZ-waarde verlaagd en dat zorgt ervoor dat het vermogen en dus de te betalen belasting stijgt.

• Voor slecht geïsoleerde woningen (label E, F en G) zullen waarschijnlijk niet meer mogen worden verhuurd in 2030. Verduurzamen naar een beter label zijn vaak uitgaven die weinig rendement opleveren.

• De ondernemer die vanuit zijn BV geld heeft geleend om onroerend goed aan te kopen krijgt te maken met het beperken van het lenen uit de BV. Uitgezonder leningen voor de eigen woning.

• Nieuwe regels voor huurwoningen, waarbij het puntenstelsel wordt aangepast en vanaf 2024 in huurcontracten moet worden meegenomen.

Het is dus maar de vraag of beleggen in onroerend goed nog wel voldoende positief rendement oplevert. Ik ga graag met jou in gesprek wat de wijzigingen voor jou betekenen. En wat eventuele alternatieven zijn.